Immobilien vs. Aktien

Immobilien lassen sich in zwei Hauptarten kategorisieren: Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Immobilien fühlen sich für viele Investierende realer bzw. greifbarer an als andere Anlageklassen wie z. B. Aktien. Es ist kein Selbstläufer mit Immobilien Geld zu verdienen. Es besteht zum Beispiel die Möglichkeit eine günstige Immobilie zu kaufen, diese zu renovieren, und zu einem teureren Preis weiterzuverkaufen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Immobilien zu vermieten, um dadurch ein regelmässiges Einkommen zu erzielen.

Vorteile von Immobilien

• Die Abnutzung einer Gewerbeimmobilie kann abgeschrieben werden. Zudem gibt es weitere Steuerabzüge, welche genutzt werden können.

• Wohneigentum: Die monatliche Abzahlung eines Kredits kann unter Umständen geringer oder ähnlich sein wie der Mietzins. Zudem gibt es keine direkte Mieterhöhung mehr.

Nachteile von Immobilien

• Hohe Anfangsinvestitionen: Da die hohe Anfangsinvestitionen in der Regel nicht aus der eigenen Tasche bezahlt werden können, werden Immobilien durch Kredite (Hypotheken) finanziert, was die allfälligen Erträge und damit die Rendite reduziert.

• Hohe Nebenkosten fallen an, die oft unterschätzt werden. Transaktionskosten wie Steuern, Notarkosten, Maklerprovisionen, und Gebühren der Behörden sind Beispiele solcher Kosten. Zudem hat eine Immobilie auch laufende hohe Kosten, wie die Wartung und Pflege, Renovierungen und Sanierungen, Versicherungsbeiträge, diverse Serviceverträge oder auch Kosten für die Hausverwaltung und Vermietung.

• Ein weiterer grosser Nachteil ist, dass Immobilien nicht sehr liquide sind. Falls dringend Geld benötigt wird, lässt sich die Immobilie nicht von heute auf morgen verkaufen. Zudem fallen beim Verkauf in der Regel zusätzliche Kosten an, wie zum Beispiel Provisionen und Gebühren.

• Langfristig steigen die Immobilienpreise zwar meist an, dies ist aber nicht immer der Fall, vor allem, wenn Inflationsbereinigte Immobilienpreise analysiert werden. Nach Jahrzehnten steigender Immobilienpreise ist die letzte Immobilienkrise Anfang der 1990er-Jahre in der Schweiz in Vergessenheit geraten. Immobilienkrisen können sich jedoch von Zeit zu Zeit wiederholen, wie die Finanzkrise von 2007 bis 2009 eindrücklich zeigte, deren Ausgangspunkt eine Immobilienkrise in den USA war und zu weiteren Immobilienkrisen auch in Europa führte.

• Risiken, lassen sich nicht so leicht diversifizieren (verteilen) wie bei Aktien. Eine Diversifikation kann erreicht werden, indem unterschiedliche Immobilien an unterschiedlichen Standorten gekauft werden. Jede Immobilie für sich kann jedoch wieder ein Klumpenrisiko darstellen.

Ein guter Kompromiss bei der Entscheidung zwischen Investitionen in den Aktienmarkt und Investitionen in Immobilien kann der Kauf eines REIT (Real Estate Investment Trust) sein. Hier wird in ein grosses Immobilienportfolio investiert. Dadurch ist eine Diversifikation auch bei Immobilien gegeben. Auch gewisse ETFs auf Immobilien oder klassische Immobilienfonds bieten gute Möglichkeiten bereits mit kleineren Summen diversifiziert in Immobilien zu investieren. Gerade bei Immobilienfonds ist zu beachten, dass man teilweise ein sehr hohes Agio (Aufpreis zum Wert der enthaltenen Immobilien) bezahlt. D. h. man bezahlt deutlich mehr als den Wert des Immobilienportfolios und dies häufig zu Zeiten, in welchen die Immobilien selbst bereits hoch bewertet sind. Klassischerweise sind solche Phänomene in Tiefzinsphasen zu beobachten und bedürfen zusätzlicher Analysen. Hohe Immobilienpreise kombiniert mit einem hohen Agio stellen ein doppeltes Risiko dar. Die Finanzkrise zeigte, dass es auch bei offenen Immobilienfonds zur Krisenzeit zudem nicht einfach war auszusteigen und diese zu verkaufen. Eine Liquidation war nur mit hohen Verlusten möglich, da Immobilien zur Unzeit verkauft werden mussten. Hier kann der Rat eines guten, unabhängigen Vermögensverwalters wertvoll sein, der die verschiedenen Risiken im Zusammenhang mit Immobilienfonds analysiert und kennt.